土地のみを所有している場合、固定資産税の額は建物が建っている土地に比べて高くなることをご存知ですか？固定資産税は、不動産を所有している人に毎年継続して課税される税金ですが、土地上に建物があるかないかによって負担する税額が大きく異なります。
更地を所有している人にとって、なぜ更地の固定資産税が建物が建っている土地に比べて高くなるのか、疑問をお持ちかと思います。
この記事では、更地の固定資産税が高い理由について、詳しく解説していきます。
具体的な計算方法や節税方法だけでなく、注意点についても解説していますので、更地を所有している方はぜひ読んでみてください。
更地を所有している場合の固定資産税の高さの理由
なぜ、建物のない更地の場合に固定資産税が高くなってしまうのでしょうか？更地の固定資産税が高い最大の理由は、建物がある土地に適用される「住宅用地の特例」が利用できなくなるためです。
住宅用地の特例は、住宅などの建物がある土地に適用され、固定資産税が減額される制度です。
それゆえ、土地上に建物がなくなると、固定資産税の負担が大幅に増える可能性がありますので、注意が必要です。
更地の固定資産税の計算方法
更地の固定資産税を理解するためには、まず固定資産税の計算方法を理解することが重要です。
土地に課税される固定資産税は、土地の評価額（課税標準額）に1.4%を乗じた金額で計算されます。
土地の評価額とは、固定資産税の計算に基準となる価格であり、土地の固定資産税評価額の7割程度を一般的な場合としています。
更地の場合と建物が建っている場合の固定資産税の計算方法の違い
更地の場合、固定資産税の計算式に基づいて算出された額がそのまま課税されます。
一方、建物が建っている土地の場合は、住宅用地の特例が適用されるため、課税標準額の計算方法が異なります。
住宅用地の特例では、敷地の200㎡以下の部分については、課税標準額が固定資産税評価額の6分の1になります。
一方、200㎡を超える部分については、3分の1になります。
つまり、更地の場合の課税標準額が固定資産税評価額の約7割であるのに対し、住宅用地の特例が適用された場合の課税標準額は大幅に安くなるということです。
更地の固定資産税を節税する方法
固定資産税が高くなってしまう更地の所有者にとって、固定資産税を節税する方法は非常に重要なポイントです。
以下では、更地の固定資産税を節税するための5つの方法を紹介します。
自身に適した節税方法を見つけることをおすすめします。
1. 住宅を建てる： 更地の上に住宅を建てれば、固定資産税を節税することができます。
なぜなら、住宅を建設することで土地が更地ではなくなり、住宅用地の特例が適用されるからです。
例えば、更地所有者が自ら住むための一軒家を建設する方法もありますし、一軒家を建てて他の人に貸し出す方法も検討できます。
2. 新築住宅の固定資産税減額制度を利用する： 更地の上に住宅を建てた場合、建物にも固定資産税が課税されることが気になるかもしれません。
しかし、新築住宅の場合は、新築時から3年間にわたって建物の固定資産税が2分の1に減額される制度があります。
そのため、更地を所有し続けるよりも、新築住宅を建てた場合の固定資産税の額（土地と建物の両方にかかる）が節税になる可能性が高いでしょう。
3. 造成費用の償却を利用する： 更地の土地の造成費用は、個人の場合は10年間にわたって償却が可能です。
償却を利用すれば、固定資産税の課税標準額を下げることができます。
4. 建物の減価償却を活用する： もし建物が建っている場合、その建物の価値は時間の経過と共に減少します。
建物の減価償却を利用すれば、固定資産税の課税標準額を減らすことができます。
5. 特例申請書を提出する： 一部の自治体では、更地の固定資産税を節税するための特例申請書が提出できる場合があります。
特例申請書によって、固定資産税の軽減や特例が適用されることがあります。
自治体の役所で具体的な条件や手続きについて確認しましょう。
これらの方法を活用することによって、更地の固定資産税を節税することができます。
個々の方法の詳細情報や条件については、自治体の固定資産税の担当窓口や税理士に相談することをおすすめします。
マンションやアパートを建てる
土地にかかる固定資産税を節税する方法として、更地にマンションやアパートを建てることがおすすめです。
マンションやアパートは、住宅用地の特例が適用されるため、一戸建て住宅と同様に固定資産税を大幅に削減することができます。
マンションやアパートは複数の世帯が同じ建物内に住むことができるため、居住スペースごとに特例を適用することができます。
例えば、1棟に6戸のアパートを建てた場合、各住居スペース200㎡までの面積については、固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1として計算することができます。
さらに、マンションやアパートを賃貸経営することで、固定資産税の節税だけでなく、家賃収入による利益を得ることも可能です。
マンションやアパートの建設は、節税効果と収益の両面でメリットがあります。
農地に変更する
所有している更地が宅地である場合、固定資産税の節税対策として、その更地の地目を農地に変更することが有効です。
地目とは土地の用途を示すものであり、農地への変更には登記手続きが必要ですが、その費用を負担することで、毎年の固定資産税の額を大幅に抑えることができます。
ただし、地目を農地に変更する際は注意が必要です。
変更後は、農業以外の利用ができなくなるため、事前に理解しておく必要があります。
また、農地に変更してから宅地に戻すことはできない場合もありますので、慎重に判断して手続きを進める必要があります。
駐車場やトランクルームとして活用する方法
土地を活用して固定資産税を減らすための直接的な対策ではありませんが、駐車場やトランクルームとして土地を活用することで収益を得て、固定資産税の支払いに充てることができます。
例えば、更地を月極駐車場やコインパーキングなどとして整備し、利用者を募ることで、月ごとに駐車場利用料を受け取ることができます。
更地に建物を建てるための費用と比べて、駐車場化に必要な整備費用は安く済むはずなので、固定資産税の負担を軽減したい方にはおすすめです。
また、立地条件によっては駐車場よりもトランクルームの需要が高い場合もあるため、最適な活用方法を選ぶようにしましょう。
更地の土地を売却する方法
すでに更地を手放すことに抵抗がない場合、所有しているだけで高額な固定資産税を支払い続けるよりも、売却することを検討してみることもあります。
更地を売却すれば、もちろん固定資産税の支払いは不要になります。
さらに、売却によって大きな金額を手にすることもできるため、メリットは大きいでしょう。
ただし、更地の立地や周辺環境によっては、買い手が見つかりにくくスムーズに売却できない可能性もあるため、注意が必要です。
更地を売却する場合は、事前にしっかりと査定を行い、適切な手順を踏んで進めるようにしましょう。
更地の固定資産税を計算・納税する際の注意点
更地の固定資産税を計算や納税する際には、事前に押さえておくべき注意点があります。
ここでは、更地の固定資産税を計算する際や納税する際の2つの注意点を解説します。
更地のまま保有すると高額な固定資産税がかかり続ける
更地のまま土地を所有し続けると、年々高い固定資産税を支払い続けなければなりません。
そのため、特に活用する予定がなく、ただ保有するだけの状態を続けることは、無駄な負担を背負い続ける結果となります。
相続などで不動産を受け継いだ場合や、有効な利用方法がわからずにそのままになっている方も多いかもしれません。
そういった場合はなるべく早く、固定資産税の節税対策を考えることが重要です。
建物を建てる、土地を有効活用する方法を模索する、必要のない土地は売却するなど、様々な対策を検討しましょう。
固定資産税の納付期限に遅れると罰則がある
更地に関連する固定資産税を高額にしてしまうことは避けたいところですが、納付期限を遅れてしまうと罰則を受ける可能性がありますので、注意が必要です。
固定資産税の支払いは、納付通知書に記載された期限までに行う必要があります。
もしも期限を過ぎて納付が滞ると、延滞金が発生してしまいます。
延滞金の額は、滞納期間や固定資産税の金額などによって決められますが、延滞が長引けば長引くほど、多くの延滞金を支払わなければなりません。
このような罰則を避けるためにも、固定資産税は期限までに確実に支払うことが重要です。
固定資産税の支払いに遅れが生じた場合の注意点
固定資産税の支払い期限を過ぎてもまだ滞納が続いている場合、所有財産が差し押さえられる可能性があるため、注意が必要です。
もし建物を取り壊して更地にする予定がある場合は、時期の選択にも注意が必要です。
現在、建物が建っている土地を所有しており、将来的には建物を解体して更地にする予定がある場合、納税時期には特に気をつけましょう。
固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。
したがって、もし年末の時期に建物を取り壊して更地にしてしまうと、翌年の1月1日時点で更地の所有者となり、固定資産税の額が高くなってしまいます。
そのため、年明けの三が日が過ぎた後に更地にする工事を行うことで、1月1日時点でまだ建物が存在する土地の所有者という状態を維持することが可能です。
これにより、固定資産税の支払いのタイミングを1年分遅らせることができます。
建物の解体工事を行う際には、固定資産税の負担を最小限に抑えるためにも、年明けに合わせるように計画を立てることが重要です。
もしタイミングを考慮せずに建物を解体してしまうと、余分な固定資産税を支払うことになるため、注意が必要です。
まとめ
更地を所有している場合、建物のある土地に比べて固定資産税の負担が増えてしまいます。
そのため、所有している更地はそのままにせず、適切な対策を立てることが非常に重要です。
この記事では、更地の固定資産税を軽減するための方法をいくつか紹介してきました。
しかし、節税方法は個人によって異なるため、自分に合った対策を選ぶためには、各方法を理解する必要があります。
判断が難しい場合は、弁護士に相談することも検討してください。
